لینڈرا کا قانون: ایک سال بعد
کیا آپ کا گھر 1980 سے پہلے بنایا گیا تھا؟ اس میں ایک چھپی ہوئی مسئلہ ہو سکتی ہے جو آپ کو اسے بیچنے سے روک دے گی! لیڈ پر مبنی پینٹ بچوں اور حاملہ خواتین کی صحت کے لیے ایک معروف خطرہ ہے جو 1980 سے پہلے کے گھروں میں بڑے پیمانے پر استعمال ہوتا تھا۔ ایسے پینٹ کے سامنے آنے سے لیڈ کی زہرخورانی ہو سکتی ہے.
اگر آپ نیویارک میں واقع کسی پرانے گھر کے بیچنے والے ہیں، یا بیچنے والے کے ریئل اسٹیٹ ایجنٹ ہیں، تو آپ کو لیڈ پر مبنی پینٹ کے حوالے سے قانون کے تحت اپنی ذمہ داریوں سے آگاہ ہونا چاہیے، کیونکہ مناسب انکشاف نہ کرنے سے آپ اور آپ کا ہوم اونر کلائنٹ عدالت پہنچ جائیں گے۔ کانگریس نے یہ طے کیا کہ رونالڈ ریگن کے صدر بننے سے پہلے بنائے گئے مکانات میں لیڈ پر مبنی پینٹ کی شکل میں 3,000,000 ٹن سے زیادہ لیڈ موجود ہے، جس میں 1950 سے پہلے بنائے گئے اکثر گھروں میں لیڈ پر مبنی پینٹ کی خاصی مقدار موجود ہے۔ 1992 میں، کانگریس نے ان خطرات کے جواب میں رہائشی لیڈ پر مبنی پینٹ خطرہ میں کمی کا ایکٹ 1992 (RLPHRA) نافذ کیا۔ کانگریس نے لازمی قرار دیا کہ اب مانوس لیڈ وارننگ اسٹیٹمنٹ رہائشی ریئل اسٹیٹ معاہدوں کے ساتھ منسلک ایک علیحدہ کاغذ پر فراہم کی جائے:
“رہائشی ریئل پراپرٹی میں کسی بھی مفاد کے ہر خریدار کو مطلع کیا جاتا ہے کہ جس پر 1978 سے پہلے کوئی رہائشی مکان بنایا گیا تھا، ایسی پراپرٹی لیڈ پر مبنی پینٹ سے لیڈ کے سامنے آنے کا سبب بن سکتی ہے جو چھوٹے بچوں کو لیڈ کی زہرخورانی کے خطرے میں ڈال سکتی ہے۔ چھوٹے بچوں میں لیڈ کی زہرخورانی مستقل اعصابی نقصان پیدا کر سکتی ہے، بشمول سیکھنے کی معذوریاں، کم شدہ ذہانت کا درجہ، رویے کے مسائل، اور متاثرہ یادداشت۔ لیڈ کی زہرخورانی حاملہ خواتین کے لیے بھی خاص خطرہ پیدا کرتی ہے۔ رہائشی ریئل پراپرٹی میں کسی بھی مفاد کے بیچنے والے کے لیے ضروری ہے کہ وہ خریدار کو اپنے پاس موجود رسک اسیسمنٹس یا معائنوں سے لیڈ پر مبنی پینٹ کے خطرات کے بارے میں کوئی بھی معلومات فراہم کرے اور خریدار کو کسی بھی معلوم لیڈ پر مبنی پینٹ کے خطرات سے مطلع کرے۔ خریداری سے پہلے ممکنہ لیڈ پر مبنی پینٹ خطرات کے لیے رسک اسیسمنٹ یا معائنے کی سفارش کی جاتی ہے.”
کیا خریدار کا ایجنٹ یہ انکشاف فراہم کرنے کا ذمہ دار ہے اور کیا خریدار کے ایجنٹ کو RLPHRA کے تحت نقصانات کا ذمہ دار ٹھہرایا جا سکتا ہے اگر ایجنٹ انکشاف فراہم کرنے میں ناکام رہے؟ اپیلیٹ ڈویژن، سیکنڈ ڈیپارٹمنٹ نے ابھی Felix v. Thomas R. Stachecki Gen. Contracting, LLC میں ان سوالات کا زوردار انداز میں جواب نفی میں دیا ہے، http://www.nycourts.gov/reporter/3dseries/2013/2013_03966.htm.
Felix میں مدعی ریئل پراپرٹی کے خریدار تھے۔ انہوں نے لین دین کے سلسلے میں ایک خریدار کا ایجنٹ رکھا۔ مدعیوں نے خریدار کے ایجنٹ پر یہ الزام لگا کر مقدمہ دائر کیا کہ ایجنٹ ایکٹ کے تحت مطلوبہ انکشافات نہ کرنے کی وجہ سے نقصانات کا ذمہ دار ہے۔ یہ مقدمہ اپیل میں خارج کر دیا گیا جہاں عدالت نے پایا: RLPHRA کی قانونی زبان ”ریئل اسٹیٹ ایجنٹس کی ذمہ داری کے حوالے سے غیر مبہم ہے؛ صرف بیچنے والے کے ایجنٹس ہی ذمہ دار ہیں“ اس کی دفعات کی تعمیل یقینی بنانے میں ناکامی پر۔ درحقیقت، عدالت نے صاف طور پر کہا کہ ”خریدار کے کسی ایجنٹ یا نمائندے پر ذمہ داری عائد کرنا … قانون کی غیر مبہم زبان کے خلاف ہوگا“ لہٰذا جہاں خریدار کا ایجنٹ یہاں سکون کا سانس لے سکتا ہے، وہیں بیچنے والے کے ایجنٹس نوٹ کر لیں۔ اگر آپ مطلوبہ لیڈ پینٹ کا انکشاف کرنے میں ناکام رہے، تو مقدمہ آنے کا امکان ہے۔