क्या आपका घर 1980 से पहले बना था? इसमें एक छिपी हुई समस्या हो सकती है जो आपको इसे बेचने से रोकेगी! लेड-बेस्ड पेंट बच्चों और गर्भवती महिलाओं की सेहत के लिए एक जाना-माना खतरा है, जिसका 1980 से पहले बने घरों में खूब इस्तेमाल किया गया था। ऐसे पेंट के संपर्क में आने से लेड पॉइज़निंग हो सकती है.

अगर आप न्यूयॉर्क में स्थित किसी पुराने घर के विक्रेता हैं, या विक्रेता के रियल एस्टेट एजेंट हैं, तो आपको लेड बेस्ड पेंट के बारे में कानून के तहत अपने दायित्वों के बारे में पता होना चाहिए, क्योंकि उचित खुलासा न करने से आप और आपका होमओनर क्लाइंट कोर्ट में पहुंच जाएंगे। कांग्रेस ने यह तय किया कि रोनाल्ड रीगन के राष्ट्रपति बनने से पहले बने आवासीय भवनों में लेड-बेस्ड पेंट के रूप में 3,000,000 टन से ज़्यादा लेड मौजूद है, और 1950 से पहले बने अधिकांश घरों में काफ़ी मात्रा में लेड-बेस्ड पेंट मौजूद है। 1992 में, कांग्रेस ने इन खतरों के जवाब में Residential Lead-Based Paint Hazard Reduction Act of 1992 (RLPHRA) बनाया। कांग्रेस ने यह अनिवार्य किया कि अब जाना-पहचाना लेड वॉर्निंग स्टेटमेंट आवासीय रियल एस्टेट अनुबंधों के साथ एक अलग कागज़ की शीट पर दिया जाए:

“आवासीय रियल प्रॉपर्टी में किसी भी हित के हर खरीदार को, जिस पर 1978 से पहले आवासीय मकान बना था, सूचित किया जाता है कि ऐसी प्रॉपर्टी लेड-बेस्ड पेंट से लेड के संपर्क में आने का खतरा पेश कर सकती है जिससे छोटे बच्चों में लेड पॉइज़निंग होने का जोखिम हो सकता है। छोटे बच्चों में लेड पॉइज़निंग से स्थायी न्यूरोलॉजिकल नुकसान हो सकता है, जिसमें सीखने की अक्षमता, घटा हुआ बुद्धि-लब्धि (IQ), व्यवहार संबंधी समस्याएं, और याददाश्त की कमज़ोरी शामिल है। लेड पॉइज़निंग गर्भवती महिलाओं के लिए भी एक खास जोखिम पैदा करती है। आवासीय रियल प्रॉपर्टी में किसी भी हित के विक्रेता को यह आवश्यक है कि वह खरीदार को अपने पास मौजूद किसी भी रिस्क असेसमेंट या इंस्पेक्शन से लेड-बेस्ड पेंट के खतरों के बारे में कोई भी जानकारी दे और खरीदार को किसी भी ज्ञात लेड-बेस्ड पेंट खतरे के बारे में सूचित करे। खरीदारी से पहले संभावित लेड-बेस्ड पेंट खतरों के लिए एक रिस्क असेसमेंट या इंस्पेक्शन की सिफ़ारिश की जाती है.”

क्या बायर का एजेंट यह खुलासा देने के लिए जिम्मेदार है और क्या बायर के एजेंट को RLPHRA के तहत नुकसान के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है अगर एजेंट खुलासा देने में विफल रहता है? अपीलेट डिवीजन, सेकंड डिपार्टमेंट ने अभी-अभी Felix v. Thomas R. Stachecki Gen. Contracting, LLC में इन सवालों का ज़ोरदार तरीके से जवाब नहीं में दिया है, http://www.nycourts.gov/reporter/3dseries/2013/2013_03966.htm.

Felix केस में प्लेनटिफ़ (वादी) रियल प्रॉपर्टी के खरीदार थे। उन्होंने इस लेन-देन के सिलसिले में एक बायर एजेंट को काम पर रखा था। प्लेनटिफ़ ने बायर एजेंट पर मुकदमा किया, यह आरोप लगाते हुए कि एजेंट Act के तहत ज़रूरी disclosures न करने के लिए damages के लिए ज़िम्मेदार है। अपील में यह मुकदमा खारिज कर दिया गया, जहाँ Court ने पाया: RLPHRA की statutory भाषा "रियल एस्टेट एजेंट्स की liability के मामले में साफ़ है; इसके प्रावधानों के अनुपालन को सुनिश्चित न करने के लिए सिर्फ़ seller's agents ही liable हैं।" दरअसल, Court ने साफ़-साफ़ कहा कि "statute की स्पष्ट भाषा के विपरीत होगा … किसी buyer के एजेंट या प्रतिनिधि पर duty थोपना।" तो जहाँ बायर एजेंट यहाँ राहत की साँस ले सकता है, वहीं seller's agents ध्यान दें। अगर आप ज़रूरी lead paint disclosure नहीं करते, तो मुकदमा होना तय है।

Mike Greenspan

न्यूयॉर्क, फ्लोरिडा, और United States के Supreme Court में bar admissions वाले एक समर्पित attorney, जिनकी अपने समुदाय के प्रति गहरी प्रतिबद्धता है। 1992 से, वे एक प्रमाणित हाई स्कूल track and field official और Glenn D. Loucks Games की Executive Committee के सदस्य रहे हैं। वे JCC-Rockland के Board of Directors में सेवा देते हैं और Rockland County में युवा खेलों की कोचिंग के लिए एक दशक से ज़्यादा समर्पित किया है। Mike को Rockland County के साथ-साथ American Association for Justice द्वारा September 11 हमलों के पीड़ितों के परिवारों के लिए Trial Lawyers Care प्रोग्राम के ज़रिए मुफ्त कानूनी प्रतिनिधित्व प्रदान करने में उनकी विशिष्ट सेवा के लिए सम्मानित किया गया। वे कानूनी अभ्यास के कई क्षेत्रों में clients का प्रतिनिधित्व करते हैं।

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