La Ley de Leandra: Un año después
¿Su casa se construyó antes de 1980? ¡Puede tener un problema oculto que le impida venderla! La pintura con base de plomo es un peligro bien conocido para la salud de los niños y las mujeres embarazadas que se utilizaba mucho en las casas construidas antes de 1980. La exposición a este tipo de pintura puede provocar intoxicación por plomo.
Si usted es vendedor o agente inmobiliario de una vivienda antigua situada en Nueva York, debe ser consciente de las obligaciones que le impone la ley en relación con la pintura a base de plomo, ya que la omisión de una declaración adecuada le llevará a usted y a su cliente propietario a los tribunales. El Congreso determinó que las viviendas construidas antes de que Ronald Reagan llegara a la presidencia contienen más de 3.000.000 de toneladas de plomo en forma de pintura con base de plomo, y que la gran mayoría de las viviendas construidas antes de 1950 contienen cantidades considerables de pintura con base de plomo. En 1992, el Congreso promulgó la Ley de Reducción de Peligros de la Pintura Residencial a base de Plomo de 1992 (RLPHRA) en respuesta a estos peligros. El Congreso ordenó que se incluyera la ya conocida Declaración de Advertencia sobre el Plomo en una hoja aparte adjunta a los contratos inmobiliarios residenciales:
"Se notifica a todo comprador de cualquier participación en bienes inmuebles residenciales en los que se haya construido una vivienda residencial antes de 1978 que dicha propiedad puede presentar una exposición al plomo de la pintura a base de plomo que puede poner a los niños pequeños en riesgo de desarrollar intoxicación por plomo. El envenenamiento por plomo en niños pequeños puede producir daños neurológicos permanentes, incluidos problemas de aprendizaje, coeficiente intelectual reducido, problemas de comportamiento y deterioro de la memoria. La intoxicación por plomo también supone un riesgo especial para las mujeres embarazadas. El vendedor de cualquier interés en una propiedad inmobiliaria residencial está obligado a proporcionar al comprador cualquier información sobre peligros de pintura a base de plomo procedente de evaluaciones de riesgo o inspecciones que obren en poder del vendedor y a notificar al comprador cualquier peligro conocido de pintura a base de plomo. Se recomienda realizar una evaluación de riesgos o una inspección para detectar posibles peligros de pintura a base de plomo antes de la compra."
¿Es el agente del comprador responsable de proporcionar esta información y puede el agente del comprador ser considerado responsable por daños y perjuicios en virtud de la RLPHRA si el agente no proporciona la información? La División de Apelación, Segundo Departamento acaba de responder rotundamente NO a estas preguntas en Felix v. Thomas R. Stachecki Gen. Contracting, LLC, http://www.nycourts.gov/reporter/3dseries/2013/2013_03966.htm.
Los demandantes en el caso Felix eran compradores de un inmueble. Contrataron a un agente del comprador en relación con la transacción. Los demandantes demandaron al agente del comprador alegando que el agente era responsable de daños y perjuicios por no haber facilitado la información exigida por la Ley. La demanda fue desestimada en apelación por el Tribunal: El lenguaje estatutario de la RLPHRA "no es ambiguo en lo que respecta a la responsabilidad de los agentes inmobiliarios; sólo los agentes del vendedor son responsables" por el incumplimiento de sus disposiciones. De hecho, el Tribunal declaró rotundamente que "sería contrario al lenguaje inequívoco de la ley... imponer una obligación a un agente o representante de un comprador". Así pues, mientras que el agente del comprador puede respirar aliviado, los agentes del vendedor deben tomar nota. Si no informa de la existencia de pintura con plomo, es probable que le demanden.