لینڈرا کا قانون: ایک سال بعد
"ہمارا سودا ہو گیا" Sellers کا real estate agent کہتا ہے۔ Contract پر دستخط ہو گئے! Sellers خوش ہیں۔ Agents خوش ہیں۔ Lawyers خوش ہیں۔ Home inspector، title اور property insurance agents اور یہاں تک کہ moving company کے sales representatives بھی خوش ہیں۔ مسئلہ، یقیناً، یہ ہے کہ دل کی گہرائی میں Buyers خوش نہیں ہیں۔ کیا ہوتا ہے جب یہ ناخوشی contract پر دستخط کے بعد سودا توڑنے والی بات بن جائے؟ NY کے Fingerlakes علاقے میں جھیل کنارے کی پراپرٹی جون میں $1.725 million کی مانگی گئی قیمت پر فروخت ہوئی۔ معائنے کے دوران نکاسی کے مسائل دریافت ہوئے۔ فریقین نے Buyers کو دیے جانے والے $10,000 کریڈٹ پر بات چیت کی، لیکن ناخوشی سر اٹھا بیٹھی اور جولائی میں، انہوں نے Sellers کو بتایا کہ وہ contract منسوخ کر رہے ہیں۔ Buyers نے ہر طرح کے الزامات لگائے کہ آیا نکاسی کے مسئلے کو Sellers نے درست طور پر ظاہر کیا تھا۔ Sellers، یقیناً، یہ خبر پا کر زیادہ خوش نہیں تھے اور یقینی طور پر ناخوش (معتدل الفاظ میں) جب اکتوبر میں، contract کی باقاعدہ خلاف ورزی ہوئی۔ آپ کے خیال میں اس کے بعد کیا ہوا؟ (بڑی حیرانی ہے نا؟) Sellers نے بالآخر اپنا مقدمہ جیت لیا اور ثابت کیا کہ buyers نے contract کی خلاف ورزی کی تھی۔ Sellers نقصانات کے حقدار تھے لیکن کتنے؟ بہرحال، انہوں نے 2 سال بعد پراپرٹی کسی اور کو اس قیمت پر فروخت کی جو پہلے Buyers کے ساتھ ان کی contract قیمت سے تقریباً $400,000 کم تھی۔ عدالت کو یہ طے کرنا تھا کہ نقصانات کی پیمائش کیسے کی جائے۔ کیا نقصانات یہ تھے: 1۔ contract قیمت اور اس دوبارہ فروخت کی قیمت کے درمیان فرق جو Sellers کو ملا جب انہوں نے 2 سال بعد پراپرٹی فروخت کی؟ یا 2۔ contract قیمت اور اس پراپرٹی کی fair market value کے درمیان فرق جب Buyers نے contract کی خلاف ورزی کی؟ اگر آپ نے نمبر 2 کا اندازہ لگایا، تو آپ صحیح تھے۔ White v. Farrell میں، Court of Appeals نے کہا: Time-of-the-breach رول New York میں دیرینہ ہے (بطور یہ طے کرنے کے کہ breach of contract کے مقدمے میں نقصانات کی پیمائش کب کی جائے)۔ یہ رول اب (2013 سے real estate contracts پر لاگو ہوتا ہے) اس کا کیا مطلب ہے؟ خیر، ایسی مارکیٹ میں جہاں قیمتیں اتار چڑھاؤ کا شکار ہیں، اس کا بہت بڑا مطلب ہو سکتا ہے۔ یہ طے کرنے کے لیے real estate appraisers کی ماہرانہ گواہی کی ضرورت ہوگی کہ contract کی خلاف ورزی کی تاریخ تک پراپرٹی کی قیمت کیا تھی۔ اس کے لیے ایک سماعت اور دونوں فریقوں کے لیے مزید قانونی فیسوں کی ضرورت ہوگی۔ Litigation نہ تو مزے دار ہے اور نہ ہی سستی۔ اس سے بچنا چاہیے۔ اس پراپرٹی کا مکمل معائنہ کرنے کے لیے صحیح inspector کے انتخاب میں بہت احتیاط برتیں جسے آپ خریدنا چاہتے ہیں۔ آپ یہ بالکل جاننا چاہیں گے کہ آپ کس چیز میں پڑ رہے ہیں۔ u 1۔ کیا یہ contract قیمت کے درمیان فرق تھا 1۔