ਜਦੋਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਟਰੈਕਟ ਤੋਂ ਪਿੱਛੇ ਹਟ ਜਾਂਦਾ ਹੈ ਤਾਂ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਦੇ ਨੁਕਸਾਨ ਕੀ ਹੁੰਦੇ ਹਨ?

"ਸਾਡਾ ਸੌਦਾ ਹੋ ਗਿਆ" ਵੇਚਣ ਵਾਲਿਆਂ ਦਾ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਏਜੰਟ ਕਹਿੰਦਾ ਹੈ। ਕੰਟਰੈਕਟ ਸਾਈਨ ਹੋ ਗਿਆ! ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਖੁਸ਼ ਹਨ। ਏਜੰਟ ਖੁਸ਼ ਹਨ। ਵਕੀਲ ਖੁਸ਼ ਹਨ। ਹੋਮ ਇੰਸਪੈਕਟਰ, ਟਾਈਟਲ ਤੇ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਇਨਸ਼ੋਰੈਂਸ ਏਜੰਟ ਤੇ ਇੱਥੋਂ ਤੱਕ ਕਿ ਮੂਵਿੰਗ ਕੰਪਨੀ ਦੇ ਸੇਲਜ਼ ਨੁਮਾਇੰਦੇ ਵੀ ਖੁਸ਼ ਹਨ। ਮੁਸ਼ਕਿਲ, ਬੇਸ਼ੱਕ, ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਅੰਦਰੋਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਖੁਸ਼ ਨਹੀਂ ਹਨ। ਕੀ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਜਦੋਂ ਇਹ ਨਾਖੁਸ਼ੀ ਕੰਟਰੈਕਟ ਸਾਈਨ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸੌਦਾ ਤੋੜਨ ਵਿੱਚ ਬਦਲ ਜਾਂਦੀ ਹੈ? NY ਦੇ ਫਿੰਗਰਲੇਕਸ ਇਲਾਕੇ ਵਿੱਚ ਝੀਲ ਕਿਨਾਰੇ ਵਾਲੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਜੂਨ ਵਿੱਚ $1.725 ਮਿਲੀਅਨ ਦੀ ਮੰਗੀ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਵਿਕੀ। ਇੰਸਪੈਕਸ਼ਨ 'ਤੇ ਨਿਕਾਸੀ (drainage) ਦੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਸਾਹਮਣੇ ਆਈਆਂ। ਧਿਰਾਂ ਨੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ $10,000 ਦੇ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਦੀ ਗੱਲਬਾਤ ਕੀਤੀ, ਪਰ ਨਾਖੁਸ਼ੀ ਨੇ ਸਿਰ ਚੁੱਕਿਆ ਤੇ ਜੁਲਾਈ ਵਿੱਚ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ ਵੇਚਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ਦੱਸਿਆ ਕਿ ਉਹ ਕੰਟਰੈਕਟ ਰੱਦ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੇ ਹਰ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦੇ ਇਲਜ਼ਾਮ ਲਾਏ ਕਿ ਕੀ ਵੇਚਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੇ ਨਿਕਾਸੀ ਦੀ ਸਮੱਸਿਆ ਬਾਰੇ ਸਹੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਦੱਸਿਆ ਸੀ। ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ, ਬੇਸ਼ੱਕ, ਇਹ ਖ਼ਬਰ ਸੁਣ ਕੇ ਬਿਲਕੁਲ ਖੁਸ਼ ਨਹੀਂ ਸਨ ਤੇ ਜਦੋਂ ਅਕਤੂਬਰ ਵਿੱਚ ਕੰਟਰੈਕਟ ਰਸਮੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਤੋੜਿਆ ਗਿਆ ਤਾਂ ਸਾਫ਼ ਤੌਰ 'ਤੇ ਨਾਖੁਸ਼ ਸਨ (ਨਰਮ ਭਾਸ਼ਾ ਵਿੱਚ ਕਹੀਏ ਤਾਂ)। ਤੁਹਾਡਾ ਕੀ ਖਿਆਲ ਹੈ ਕਿ ਅੱਗੇ ਕੀ ਹੋਇਆ? (ਵੱਡੀ ਹੈਰਾਨੀ ਨਾ, ਹੈਂ?) ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਅਖ਼ੀਰ ਆਪਣਾ ਮੁਕੱਦਮਾ ਜਿੱਤ ਗਏ ਤੇ ਸਾਬਤ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੇ ਕੰਟਰੈਕਟ ਤੋੜਿਆ ਸੀ। ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਨੁਕਸਾਨ (damages) ਦੇ ਹੱਕਦਾਰ ਸਨ ਪਰ ਕਿੰਨਾ? ਆਖ਼ਰਕਾਰ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੇ 2 ਸਾਲ ਬਾਅਦ ਇਹ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਕਿਸੇ ਹੋਰ ਨੂੰ ਪਹਿਲੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨਾਲ ਕੀਤੀ ਕੰਟਰੈਕਟ ਕੀਮਤ ਤੋਂ ਲਗਭਗ $400,000 ਘੱਟ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਵੇਚੀ। ਕੋਰਟ ਨੂੰ ਇਹ ਤੈਅ ਕਰਨਾ ਪਿਆ ਕਿ ਨੁਕਸਾਨ ਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਮਾਪਿਆ ਜਾਵੇ। ਕੀ ਨੁਕਸਾਨ ਇਹ ਸਨ1. ਕੰਟਰੈਕਟ ਕੀਮਤ ਅਤੇ ਉਸ ਮੁੜ-ਵਿਕਰੀ ਕੀਮਤ ਵਿਚਲਾ ਫਰਕ ਜੋ ਵੇਚਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ 2 ਸਾਲ ਬਾਅਦ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਵੇਚਣ 'ਤੇ ਮਿਲੀ? ਜਾਂ 2. ਕੰਟਰੈਕਟ ਕੀਮਤ ਅਤੇ ਜਦੋਂ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੇ ਕੰਟਰੈਕਟ ਤੋੜਿਆ ਉਸ ਵੇਲੇ ਦੀ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਵਾਜਬ ਮਾਰਕੀਟ ਕੀਮਤ (fair market value) ਵਿਚਲਾ ਫਰਕ? ਜੇ ਤੁਸੀਂ ਨੰ.2 ਦਾ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਲਾਇਆ ਸੀ, ਤਾਂ ਤੁਸੀਂ ਸਹੀ ਸੀ। White v. Farrell ਵਿੱਚ, Court of Appeals ਨੇ ਕਿਹਾ: ਟਾਈਮ-ਆਫ-ਦ-ਬ੍ਰੀਚ ਦਾ ਨਿਯਮ ਨਿਊਯਾਰਕ ਵਿੱਚ ਪੁਰਾਣਾ ਹੈ (ਕੰਟਰੈਕਟ ਟੁੱਟਣ ਦੇ ਕੇਸ ਵਿੱਚ ਨੁਕਸਾਨ ਕਦੋਂ ਮਾਪਣਾ ਹੈ ਇਹ ਤੈਅ ਕਰਨ ਵਜੋਂ)। ਇਹ ਨਿਯਮ ਹੁਣ (2013 ਤੋਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਟਰੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਲਾਗੂ ਹੈ) ਇਸ ਦਾ ਕੀ ਮਤਲਬ ਹੈ? ਖੈਰ, ਇੱਕ ਅਜਿਹੀ ਮਾਰਕੀਟ ਵਿੱਚ ਜਿੱਥੇ ਕੀਮਤਾਂ ਉੱਪਰ-ਹੇਠਾਂ ਹੋ ਰਹੀਆਂ ਹੋਣ, ਇਸ ਦਾ ਵੱਡਾ ਮਤਲਬ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਤੈਅ ਕਰਨ ਲਈ ਕਿ ਕੰਟਰੈਕਟ ਟੁੱਟਣ ਵਾਲੀ ਤਾਰੀਖ ਨੂੰ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਦੀ ਕੀਮਤ ਕੀ ਸੀ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਅਪ੍ਰੇਜ਼ਰਾਂ ਤੋਂ ਮਾਹਿਰ ਗਵਾਹੀ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋਵੇਗੀ। ਇਸ ਲਈ ਇੱਕ ਸੁਣਵਾਈ ਅਤੇ ਦੋਵਾਂ ਪਾਸਿਆਂ ਲਈ ਹੋਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਫੀਸਾਂ ਦੀ ਲੋੜ ਪਵੇਗੀ। ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਨਾ ਮਜ਼ੇਦਾਰ ਹੈ ਤੇ ਨਾ ਹੀ ਸਸਤੀ। ਇਸ ਤੋਂ ਬਚਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਜਿਸ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਨੂੰ ਤੁਸੀਂ ਖਰੀਦਣਾ ਚਾਹੁੰਦੇ ਹੋ ਉਸ ਦੀ ਚੰਗੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਜਾਂਚ ਕਰਨ ਲਈ ਸਹੀ ਇੰਸਪੈਕਟਰ ਚੁਣਨ ਵਿੱਚ ਬਹੁਤ ਸਾਵਧਾਨ ਰਹੋ। ਤੁਸੀਂ ਠੀਕ-ਠੀਕ ਜਾਣਨਾ ਚਾਹੋਗੇ ਕਿ ਤੁਸੀਂ ਕਿਸ ਚੀਜ਼ ਵਿੱਚ ਪੈ ਰਹੇ ਹੋ। u 1. ਕੀ ਇਹ ਕੰਟਰੈਕਟ ਕੀਮਤ ਵਿਚਲਾ ਫਰਕ ਸੀ 1.